“小区旁的文化产业园荒废已有3年了，眼睁睁看着青草绿树变成了枯草杂木，人来人往变成了渺无人烟，心里真不是滋味，这块地就这么废了？文化产业园就这么倒了？家住北京东四环的张先生在《经济杂志》微信后台连续几天都发出了这样的感叹，引起了记者的注意。
几番调查，记者决定针对目前文化产业的现状做个深度调查。据不完全统计，全国文化产业园的数量超过两万个。那么，经过多年的发展，文化产业园实际情况到底如何？
预期：意图引爆创意经济
2004年，在市场上实践形成规模的文化产业园终于得到了认可。《文化部关于命名文化产业示范基地的决定》（文产发【2004】43号）发布，自此开始，敏感的投资者、房地产商以及和业绩挂钩的当地政府对文化产业园的青睐就从未停止。
2013年前后，文化产业园意料之中的“一地鸡毛”，过剩的情况集中爆发。一时间，关于文化产业园挂羊头卖狗肉、空心化、同质化等负面新闻层出不穷。
2014年，文化产业园的渗透范围再一次扩大。《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（国发【2014】10号）印发，鼓励文化产业园与其他相关产业结合。
2017年9月12日，基于2016年文化部办公厅印发的《关于进一步完善国家级文化产业示范园区创建工作的通知》(办产函【2016】320号)，文化部公示了第一批国家级文化产业示范园区创建资格名单。此公示一出，文化产业园又掀起一股热潮。
“这便是文化的独特之处，其能作为引爆点，起到引导作用，最终达到吸引眼球，形成创意经济的效果。”中国传媒大学文化发展研究院学术委员会主任、国家发改委经济体制与管理研究所学术委员会特邀委员齐勇峰在接受《经济》记者采访时这样评价。
北京市文化创意产业研究中心主任郭万超在接受《经济》记者采访时也表示，文化产业园是发展文化产业的重要模式之一，其优势是可以产生集聚效应，形成创新和创意网络，为文化企业构建面对面的交流机制。
值得注意的是，文化产业园里面的企业以传媒、出版、影视、广告等领域为主，而这些企业中80%都是中小微企业，需要资金、税收、投融资等方面的支持。从长远来看，这部分企业是推动文化产业结构转型升级的中坚力量。
齐勇峰也提到，国家推行文化产业园模式是作为一个抓手，最终是想以此来撬动文化艺术生态，实现和“人”的融合，推动文化产业转型升级，成为创意产业，带动创意经济。
现状：大部分运营者成“二房东”
不可否认，文化产业园对形成文化氛围的影响，从效果上来看，人们近些年对文化的关注越来越多，并且解决了一部分就业问题。“但总体来看，文化产业园发展一般化的多，差的还不少，做得可以的也有，但在少数。”齐勇峰说。
《经济》记者近日到北京高碑店对文化产业园区进行走访，发现多数文化产业园依然是以园区的方式行房地产之实。
1707文化创意园是记者走访的第一站。说实话，如果不是楼面上写着“1707文化创意园”这几个字，完全看不出任何创意园的味道。从外观来看，就像是一座酒店，底层正在营业的烟酒超市和会所让这种酒店之感更为浓烈。
文化产业园生病了：曾经的金色殿堂，如今的“灰色长廊”
记者以需要租赁办公楼为由找到了1707文化创意园的招商人员，其告诉记者，因为楼内的中空设计，采光比较好，目前没有空房，如果实在需要的话，可以在周边看看，“空房多得是”。记者表示想找相关产业比较集中、公共服务比较齐全的产业园，这样便于同行业间的信息互通和合力发展。这位招商人员告诉记者：“那需要找只专注一个方向的文化产业园，比如影视产业园、体育产业园等。”至于公共服务，“恐怕没有你想找的文化产业园，这边的产业园基本都是私人拿地，自己建设，然后以出租的方式盈利，发展好点的文化产业园可能还会承担物业的角色”。
上述说法，在记者走访其他文化产业园时也得到了证实。
随后记者相继走访了北京传媒时尚文化产业园、花园里文创园、北京创立方·自空间CBD写字园（简称“自空间”）、国粹苑等，了解到这几个文化产业园的发展阶段和风格都不太一样。北京传媒时尚文化产业园属于商住两用的产业园，环境一般，仅是两栋楼房。花园里文创园入驻的企业有发展比较好的影视公司，也有一些不知名的创业公司，其环境主打绿色、生态。自空间则是老厂房改造的文化产业园，今年刚完工，入驻企业大概有50%，其产业园设计感很强，环境比较清幽。国粹苑则是从外观上就极具文化底蕴。
在和各文化产业园的招商人员进行沟通时，他们也表示，现在文化产业园说白了就只有出租物理空间的功能。
王伟是最早一批给文化产业园做招商的人员之一，现在是房地产经纪公司的员工。他向记者担保：“只要园区建好了，不管什么样的企业都能给招来。在这个过程中，就是花时间而已。”
记者行走在各个文化产业园中，最容易接触的就是招商人员。在他们的口中，能把产业园说得天花乱坠，“地段好”“氛围好”“环境优雅”等都是其竞争的筹码。已有较多企业入驻的产业园，招商人员则是以已经入驻的企业为噱头，吸引其他想入驻的企业。
而对于文化产业园运营者的支出费用，除了拿地和建楼所需的资金，还需要付给“王伟”们单月房屋出租价两倍的佣金。
记者与产业园招商人员的交谈中得知，文化产业园只要招商这一环节没有问题，从租金上赚差价获得盈利基本没问题。“这也是90%文化产业园的主要回本方式。也就是说，大多数文化产业园运营者都是二房东的身份，而对于推动文化产业的发展，几乎毫无建树。”
转型：心有余而力不足
一般而言，文化产业园的投资者在前期的主要目标是回本，若在此过程中，回本困难，则会在激烈的环境中被淘汰，若回本较快，则会考虑产业园的转型升级，而恰恰是处于中间发展阶段的文化产业园会面临转型升级的情况。但是经过几年较为成熟的发展，依然是二房东的模式，转型升级比较困难。
北京传媒时尚文化产业园便正处于这样上下两难的困境。其是在2013年正式投入使用，属于私人投资建楼，独立运营。
文化产业园生病了：曾经的金色殿堂，如今的“灰色长廊”
《经济》记者根据网上的地址找到北京传媒时尚文化产业园所在地。令人诧异的是，一个围墙上挂有“北京传媒时尚文化产业园”字样的院子里，竟然除了管委会，没有任何一栋楼房。
记者进到管委会的时候，几位穿着像房产中介的人正在吃饭。面对陌生人进入，他们的态度倒也不急不躁。当记者询问哪里有空房可以租赁时，正在吃饭的王经理说“往前走到花园里，旁边的楼房就是”。话语间，还给了记者一个电话，嘱咐说“找不到地方就打这个电话，他会带你去看房”。
的确不太好找，离管委会大概500米处，除了花园里文创园，并无其他标识可以说明北京传媒时尚文化产业园的具体位置。
之后，记者以租赁办公场所为由致电北京传媒时尚文化产业园招商部，招商部肖经理告诉记者，紧邻花园里文创园的两栋楼便是。但从外观看，更像是商业综合体。
肖经理先询问记者是需要居住还是办公，然后开出3元/平方米/天-4.5元/平方米/天的价格，并表示“这里都是精装修的房子，同时配套桌椅等基础设施”。
当记者问及该产业园区内已入驻企业的类型时，肖经理介绍说，现在园区内大概有300家企业，一半是以影视、传媒类公司为主，一般是以科技、咨询、教育类公司为主。
产业园的定位不是传媒、时尚吗？
面对记者的反问，肖经理尴尬地说：“实话和你说，当初产业园的定位的确是以传媒为主，但在发展过程中，因为回笼资金的问题脱离了其原本设计的方向。现在大型的影视企业一到现场看了周围环境，就基本没有了入驻的意愿，他们觉得和自己的公司文化不搭，所以至今也没有发展特别好的传媒企业愿意入园。”
难道没有想过对园区进行转型升级？
肖经理解释说，现在的两栋楼属于一期工程，正在筹划转型，准备发展以居住为主，附带商业办公的产业园，但难就难在环境没办法改变，这是硬伤。二期项目的审批迟迟通不过，原本的规划是商业为主，而且是企业独栋，并且加上孵化器的功能，但现在看来，是不可能了。
可以想见，在最初设计定位不准的情况下，就算想要转型升级，也往往不是以推动产业发展的方向为主，更别提生产出好的内容，实现精细化发展了。
通病：无法提供企业需要的公共服务
一个好的文化产业园，至少应该有其独特的产业链和健全的配套设施、公共服务，在运营成熟时能生产出优质的内容和文化产品。
但就记者走访的文化产业园来看，与上述“好的文化产业园”的实现还很远。现在的文化产业园多数只有名字上贴的标签，而且同质化严重，没有明确的主线，更无法满足相关产业和企业的需求。
在产业层面，重在产生集聚效应，打造品牌。在企业层面，他们需要找到志同道合的同伴，缩短沟通时间和成本，抱团发展。
就拿外界认为转型比较成功的自空间为例，其独特之处是实现了旧厂房的改造，并创新运营模式。前瞻研究院对自空间的案例分析显示，自空间通过科学的招商配比，实现入驻企业之间的业态组合，从而形成文化产业链上下游企业的有机融合与互动，让每一个入驻企业都融入到运营方打造的产业生态闭环中。这样能从产业层面保障入驻企业的长期发展。
“理想都是很美好的，最开始自空间对招商企业也是严格筛选，后来发现并不是这么回事。”前期曾参与过自空间招商和规划的房地产经纪公司招商经理徐力告诉《经济》记者。
记者以想经营一个文化产业园向徐力进一步咨询，他直言不讳地说：“都想把文化产业园做成产业链闭环，但实际情况根本不允许，除非你的资金链够充足，并且有足够的时间耗。”
徐力和各个产业园有业务合作，他对其中的门道十分清楚。他告诉记者，前来咨询的创业公司更看中产业园的软服务，比如，能否给创业团队以指导，能否帮助企业解决工商税务等杂七杂八的事情，能否和行业的领军者进行有效沟通等。
文化产业园生病了：曾经的金色殿堂，如今的“灰色长廊”
现实情况是，目前没有产业园能达到这样的服务。这一点，记者在走访其他文化产业园过程中，入驻园区的企业也向记者表达过同样的想法。
本以为这是个例。记者根据网上的电话分别致电可租赁写字楼的公司，北京合众鑫房地产经纪公司（简称“合众鑫”）和光速信达房产都有与文化产业园合作的业务。
合众鑫的员工告诉记者，和文化产业园合作，承担中介的角色是公司的重要业务板块之一。除此之外，合众鑫还可以帮产业园进行规划设计、招商运营、后续管理等一条龙服务。
当记者问及文化产业园哪个环节最难做时，合众鑫的员工不耐烦地说：“当然是招商。做产业园就相当于经营一家公司，当公司没有‘员工’时，怎么发展？当经营者对公司所在的行业都不懂时，何谈满足需求？”所以很多文化产业园会和房地产经纪公司合作，让他们一同参与进来，先解决“有”的问题。
破局：政府进一步渗透，企业化发展
齐勇峰表示，在文化产业园这个概念提出之初，早已有其他的形态——工业园区、高科技园区、农业园区、旅游度假区等。
随后才发展成文化产业园，之所以会出现“二房东”的情况，主要是形成了路径依赖，即沿袭了以往工业园区的做法——圈一块地，然后招商引资。
“但文化不一样，其发展的核心在于挖掘其内在价值。”齐勇峰说，文化产业园种类繁多，按行业来分，有珠宝产业园区、电影产业园区、体育产业园区等。按投资主体来分，有民营投资、政府投资和外资投资三种。民营投资的方式，便是买一块地，建房子，然后以招商的形式进行发展。政府投资的方式，多数以文化产业基金的方式为主，但配置资源能力较弱。外资投资的方式，比较典型的则是尚8文化创意产业园，其是为数不多的能持续盈利的文化产业园。从园区空间来看，一种是历史形成的，比如琉璃厂；一种是老厂房改造的；还有一种则是乘着政策的东风，拔地而起的；还有依托历史文化遗产形成的文化产业园区。“每一个文化产业园都有相应产业特定的发展规律。”
是否意味着没有破局之法？
徐力向记者透露，真要做成不是二房东模式的文化产业园，也有办法。但先决条件是在最短的时间内把园区招满企业，然后根据园区的发展进行优胜劣汰，在这个过程中不断优化，并扶持出一批有潜力的企业，利用这些企业对产业链上下游的影响力来重新组合。最终形成类似于优客工场那样的孵化器，完全不靠租金来盈利，而是以后期增值获利为主。
很显然，在文化产业发展的初级阶段，的确需要政府的支持。郭万超也认为，文化产业园更需要靠内生动力形成可持续发展，打造出一批有竞争力的文化企业、文化品牌和文化创意企业家。
北京大学文化产业研究院副院长、文化部北京大学国家文化产业创新与发展研究基地副主任陈少峰在接受《经济》记者采访时则建议，要加深政府对文化产业园的介入。比如，在资金扶持上，不再以补贴的形式发放，而是成立一个投资公司，在成立之初便规定产业方向和目标，从更深层面对文化产业园进行渗透和参与。其中最为直接的便是政府用原本的扶持资金作为园区内企业融资的风险补偿，以此帮助企业顺利融资，滚动发展。当形成良性循环之后，再往“四创基地”模式发展，即创业辅导、创业投融资、创业资源引用、创业企业孵化。
齐勇峰则认为要以搭建社会化服务平台的方式来加强文化产业园区的公共服务水平。而且，根据目前形势分析，推动园区发展已经不够了。以往文化产业园呈散点化发展，未来其将在空间上以团状、区块状、带状式发展。比如，沿着丝绸之路带发展，沿着北京到张家口的京张文化产业走廊发展。“这些发展的核心都在于完善文化产业园的软服务，然后破除‘园’的界限，融入人们生活，达到产城融合。”
